地下商业，作为众多商业形式的一个分支，近年来随着大众消费习惯与需求的变化，地下商业在形象上也有了较大改变提升，充分利用城市地下空间，填补商圈业态空白，在一个城市商业发展方面逐渐占据重要地位。

从空间发展战略来看，发展地下商业是增加城市商业成熟度的一个重要因素，是形成“立体商业”的重要一环，也是实现商业地产整合城市景观和空间资源的需求。因此，立体商业，将是国内商业发展的必然趋势。

#01

国内地下商业的发展

随着我国大城市经济发展、人口的增长和居民消费的需求的提升，很多城市如：哈尔滨、大连、广州、郑州等，都开发了各种类型的「人防商业街」。80年代之前的人防工程，为日后的轨交商业打下了空间基础。

早年，由于地下空间条件的制约、开发的高成本等障碍，造成国内轨交商业的形象老化、业态单一、缺乏整体规划设计等问题。随着这些问题被不断解决，也从另一面推动着地下商业的升级，网络购物发达、消费者寻求消费便利、城市公共交通系统的发达等因素均促使消费者倾向便利性更强的地下商业。

基于以上变化趋势，近年来，新兴地下商业改变了以往以零售为主体的单一业态，且赋予了它们更高的可逛性与更好的外在形象，以打造消费体验为根本，整体提升地下商业的实际用途与价值。

#02

地下商业街开发的趋势

从未来的发展趋势来看，一个从点到线、从线到面、从上到下的立体化商业格局将成为我国城市商业发展的趋势。无论地下商业街、地上商业步行街和商业街区纵观来看，全国商业街的发展趋势、大体呈现出这样几个方面：

#03

地下商业街开发的特点和值得思考的问题

随着我们对地下商业街的认识逐步深入，在进行地下商业街开发建设之前，特别要冷静地、客观地分析看待地下商业街有什么特点，概括起来有以下特点：

高成本

地下商业街的开发成本高于地上的两三倍，再加上一些设施，风、水、汽、耗能要按照不低于地上的标准来计算，成本要比地上高许多，因此所谓说地不要钱或少花钱，开发商只有在无偿使用或少量支付地价的情况，才有可能实行低成本开发。

高难度

主要体现两个方面：第一方面经营的难度，目前从全国看失败的地下商业街成为了死街，或藏污纳垢的地方。另一个难题是法律难度，开发地下商业街有没有产权，商户因没有产权，就不会购买，开发商要对投资者负责。

地下空间的商业化利用，正在经历一个空前的转型期。

一方面，地下商业街正从政府投资的人防工程兼做地下商业街，向开发商主动进行商业化开发、兼有人防功能的趋势转型。

另一方面，从被动利用地下人防工程进行商业化利用，转向主动开发城市核心地段的地下空间，有目的地发展特色地下商业。

再一方面，开发商都超前把握地下交通发展的机遇，提前占据地铁通道，开发与之配套的地下商业设施。

我们认为，这是一个可喜的转型。

地下商业街的繁荣与否，制约因素很多。其中致命的因素，是与地上空间环境的整合关系。

一方面是地上空间的业态，直接影响地下商业街的经营业绩；另一方面，地上客流主体的需求心态，直接关系地下商业的业态。第三，交通环境直接关系到地下商业的经营状况。

坦率的讲，几乎所有的人包括经营者、消费者对地下都有偏见，引导消费者改为喜欢地下商业街的购物习惯，是一个极大的难题。目前看地下商业街的主要消费群体，还是打工者和中、低消费者。

但凡经营业绩好的地下商业街，都是与地上商业业态整合较好的特色商业。

经营不好甚至关门的地下商业街，绝大多数都是与地上建筑物业态不整合的人防设施。石家庄火车站、人民广场、青岛火车站地下益群商业街，都属于这类地上人流如织、地下门可罗雀的不整合地下商业街。

这其中有个简单的道理，就像在殡仪馆地下建造一座婚礼商业街一样不整合，肯定经营不下去。火车站虽不是殡仪馆，但来去匆匆的旅客，能有心思悠闲逛地下商业街的占不到百分之一！

而地铁出站口的地下商业街，大都不愁经营不好，因为是交通必经之地，来往的客流中百分之十的人顺便购物，就可以维持其经营业绩，随着其商品结构不断优化，吸引旅客自愿消费。这样就能够把大批过客的潜在消费激活，激发游客的消费冲动，调动消费方面的流动偏好。

有些区位不一定很好的地下商业街，也能很红火。

特色、品牌、认知度是顾客愿意光顾地下商业街的重要原因。大品牌、高知名度、配套完善的地下商业街，可以成为中高端消费者购物目的地，也能红火。

不少城市火车站地下的商业街，就像临时拼凑的杂货铺，给人一种假冒伪劣商品集散地的感觉，即使没有关门，经营收益也不高，服务的附加值太低。零售业，在国际贸易中属于服务贸易，服务贸易的经营效益，体现在服务和信誉的附加值上，而不是商品本身。

确定地下商业街的业态，一定要认真地聘请专业市场调研分析策划机构进行调研分析，绝对不能想当然或者简单凭主观推断。

要用精准的数据分析，搞清楚业态定位与相关诉求的关系。譬如开超市，必须要对周边居住群体的人口、消费需求、购物习惯、交通工具等相关信息进行摸底调查分析。

要建高档名牌商品街，必须分析一公里半径内高端群体购物需求和购物出行趋势。不然，就可能出现定位错误而功败垂成。

因为商业是顾客用脚选择的产业，没顾客进入，就倒闭！当然，通风、采光、空调等设施自不待言。出入口、游线、地上配套景观，也至关重要。

地下交通――地铁对地下商业的带动作用

地下商业街如果能够与地铁出入口整合，解决了一个最根本的问题，就是顾客源。

而且是几乎强制性地引导客流进入地下商业街，红红火火的人气，能够烘托商业气氛，刺激人们的消费冲动。只要商品结构比较合理，一般都能获得较好的经济效益。

因此，试图依靠地铁带动繁荣的地下商业街，需要等待这个硬件设施的落实，才能成为促进地下商业街繁荣的助推器。

出入口对“以人为本”设计理念的把握

针对大众的地下商业街，必须解决人流进入地下的便捷、舒适和愉悦，必须设计建造如履平地的地下入口和具有吸引力的交通游线，吸引客流从高兴的地上走，到乐于地下逛的过渡。

高度注意人流导向系统，地上地下人流避免人流重复交织，如：大连万达、沃尔玛要求顾客不重复地在卖场中进行选购。

出入口很重要，强调对动线，注意宽阔的空间业态动线设计。在国内比较好的动线设计典型事例，如：家乐福入场先到二层再到一层的动线，就十分成功。

有的地下商业街，只考虑了美化地下环境，但客流进入的设施非常失败，若干部垂直电梯给人一种下矿井的恐怖感，你就是把下面装饰成天堂、每顿都是优惠的海参鱿鱼，人们也不愿坐在下面感受地洞子里的恐怖。

这是某些地下商业设施致命的问题――缺少安全感，更缺少愉悦感，增加了恐怖感。

出口的设计、与地面的连接，既是一种景观艺术，也是一种对客源的引导。这个设施搞好了，风险化解一半。

石家庄市省府广场地下商业街东入口，设计了面积很大的下沉广场和很美的环境景观，化解了人们对下地洞子的腻歪心态，有助于吸引人们从地上走到愿意到地下逛。而人民广场地下商业街之所以没人愿意用，与地下入口有关。这不是风水学常识，而是商业心理学在设施方面必须面对的常识问题。

地面景观和配套设施的选择，地上地下的文化整合

大部分地下商业街，都选择在城市黄金地段，而地面设施受到地上建筑的制约，很难把下沉采光、地面景观设计得符合地下商业形象的需要。

因此更需要很高的智慧，利用地上资源，策划和完善地面景观，实现双赢的景观效果，为地下商业街赢得很好的公共形象和绝妙的吸引标志物。

地面景观做好了，就像嘉世伯啤酒老板当年为情人建造美人鱼塑像一样，这是一个旅游由头，促进嘉士伯啤酒成为世界级的旅游商品，也成为丹麦首都哥本哈根的一个工业旅游热点。

#04

结语

地下商业街，是城市经济快速发展与城市商业用地高度紧张矛盾的产物，更是城市地下空间开发利用的重要形式之一。地下商业街的发展，将人们的活动空间从地上拓展到了地下，既有利于缓解城市用地的紧张，也为人们提供了更多的休闲娱乐空间，必将成为未来商业街发展的主导。